【ホテル基礎知識】所有・運営・経営の違いと契約方式が知りたい!

ホテル経営 ホテル業

こんにちは。今回はタイトル通り、所有、運営、経営の違いと、それを基にホテルの契約形態についてお話しようと思います。

ホテルのビジネスについてどこかで学んでことがある方なら聞いたことがあるかもしれません。

ただ、正直聞いても「所有?運営?経営?」と、いまいち何を言ってるのか分からないことも多かったはずです。私も会社に入る前はそうでした。

というのが、今はホテルの契約形態が多種多様すぎて、所有・運営・経営が明確に分かれておらず、また契約方式も複雑になっているので、教科書が実態に即してないことが多いからです。

そんな疑問を解消すべくこの記事を書きました。

なのでこの記事は以下のような疑問をお持ちの方におすすめです。

Q. 所有・運営・経営と言われてもよく分からない
Q. ホテルが好きなので、もっと色々なことを知りたい
Q. 将来ホテル業界で就職したいので、基礎知識を押さえておきたい
Q. 大学のレポートで経営学について書くので題材が欲しい

それでは早速中身を見ていきましょう。

はじめに:そもそも何で分けてるの?

もし所有と経営と運営を1社が担っていたら、こんな勉強しなくてもよかったのに・・

と思いますよね。

この3つが分かれ始めてきたのは1960年代ごろのアメリカかららしいです。時代的にはアメリカの巨大ホテルが規模を拡大し、海外進出を始めたころです。

チェーン展開していく中で、全ての責任と労働を自分が担っていては大変ですよね。そこで所有者は不動産を持つだけ、経営者は送客支援、運営者はホテルでオペレーションという風に役割分担がされていきました。

このビジネスモデルが今日のホテル産業でも採用されています。ホテルの基本知識については他のブログでも詳しく紹介しているので、そちらも参照してくださいね。

ホテル業界の基本知識

それでは所有・経営・運営の違いについて見ていきましょう!

ホテルの所有について知りたい

資産の保有者とはどううこと?

所有とは資産(設備・建物・土地)を保有していることを意味します。

一番分かりやすいのが不動産会社です。

例えばマンダリンオリエンタルホテルって聞いたことありますか?東京の日本橋にあるものすごく豪華なホテルです。

マンダリンオリエンタルホテルは、三井不動産と賃借契約を結んで経営、運営を行っています。

三井不動産はマンダリンオリエンタルホテルに不動産を貸すことで、収益を受けているんですね。

ホテル所有のビジネスモデルは?

先ほど話した三井不動産の例をもう少し詳しく見ていきます。

そもそも不動産事業にはキャピタルゲインとインカムゲインという2つの収益モデルが存在します。

キャピタルゲイン
例えばある建物を10億円で新築したとします。その建物を、もし15億円で販売できれば5億円のキャピタルゲインとなります。

インカムゲイン
インカムゲインとは不動産運用で利益を得るモデルです。例えば先ほど10億円で新築した建物を友達のA君に貸出し、年間2億円の利益が出るようになったとします。その場合5年で元が取れるようになりますね。その後も仮にコンスタントに2億円を年間で稼げれば、安定的な利益を生むことが出来ます。

先ほどの三井不動産の例は、マンダリンオリエンタルホテルに資産を賃貸することで得る利益、つまりインカムゲインを狙ったビジネスモデルになります。

ただ実際は不動産目線でホテルビジネスを考えると、キャピタルゲインとインカムゲインを組合せて考えることが多いです。イメージで言うと最初の数年は誰かに建物を貸して、その後他建物を売って大きな利益を得るといった感じです。

所有者が気を付けるべきことは?

上記の例だけ見れば確実に儲かりそうな気もしますよね。

もし皆さんが建物の所有者だったとして、それなりに優秀な運営会社と委託契約を結ぶことが出来たとします。ホテルの契約は20年以上になることも多いので、一見安定的に収益が生めそうです。

ところがホテル市場が悪化し、もし運営会社が中途解約したいと言ってきたらどうでしょう?運営契約には中途解約を契約の条項に盛り込むことが一般的なので不思議なことではありません。

まだ正確な数字は見れていませんが、今回のコロナ禍で、上記のようなケースはかなり増えていると思われます。

もし中途解約されてしまうとどうなるか?次の運営会社を探すまでには相当手間と時間がかかります。

仮に長い期間運営会社が見つからなければ、建物を所有しているだけでとんでもないコストかかります。税金や管理費や修繕費等ですね。

なので、所有者としては、いかに良い運営会社を見つけられるかが勝負になってきます。

なお、契約方式については後半で詳しく説明しますね。

ホテルの経営について知りたい

そもそも経営とは?

さて、私たちを惑わす最もまぎらわしい経営者についてです。

所有と運営ってなんとなくイメージがつきますよね?極端に言うと、不動産を持っている人が所有者で、ホテルの総支配人が運営者になります。

では何故経営者がこんなに不明瞭なのでしょう。それは、、

そもそも経営が独立していることが、日本ではほとんどないからです。独立せずに、所有と経営が一緒のパターン or 運営と経営が一緒のパターンが日本のホテル形態の特徴だからです。

そもそも経営とはなんでしょう?”コトバンク”によると以下のような定義があります。

「事業目的を達成するために、継続的・計画的に意思決定を行って実行に移し、事業を管理・遂行すること。また、そのための組織体。」

経営とは - コトバンク
デジタル大辞泉 - 経営の用語解説 - [名](スル)1 事業目的を達成するために、継続的・計画的に意思決定を行って実行に移し、事業を管理・遂行すること。また、そのための組織体。「会社を経営する」2 政治や公的な行事などについて、その運営を計画し実行すること。「国家の...

だそうです。なので、事業目的を達成する意思決定組織は不動産の所有者でも良いし、ホテルを運営する人が担ってもいいですよね。

ホテル経営者のビジネスモデルは?

とは言え、国内の外資系ホテル、または海外の一流ブランドは経営を、所有と運営と切り離し、独立した組織として存在させることが多いです。その場合、経営者がどんなビジネスモデルでお金を稼ぐか見ていきます。

経営者は、ホテルの収益(売上から固定費と変動費を引いたもの)を所有者と運営者に分配します。所有者には土地や建物の賃料、また運営者には運営委託費を支払うんですね。その後残ったお金が経営者の懐に入ってくるのが、一般的なビジネスモデルです。

上記の例として、銀座のハイアットセントリックというホテルがあります。ハイアット系列のめちゃくちゃおしゃれなホテルです。

このホテルは所有が朝日新聞社、運営がハイアットホテルアンドリゾーツ、そして経営がオリックス不動産が担っています。

ハイアット セントリック 銀座 東京 [公式] | 銀座の新しいライフスタイルホテル
「ハイアット セントリック 銀座 東京」ホテル公式サイト。目指すのは、訪れた人々がそんな銀座の魅力を知り、感じ、そして体験する拠点となること。銀座の街と情報の中心(センター)として、初めての方にもリピーターの方にも、そして地元の方にも、それぞれに自分らしいスタイルで楽しんでいただけるよう、パーソナルで個性と遊び心に溢れ...

こんな感じで経営者が独立存在していると、けっこうわかりやすですいよね。

ホテルの運営について知りたい

これも想像つきやすいやすいですかね。ホテルの支配人がホテル運営者の顔になります。

ホテル運営のビジネスモデルは?

ホテル運営者は経営者より運営委託費をもらって収益とします。委託費には、固定の委託料とインセンティブが存在することが多いようですね。

ホテル運営会社は私たちがよく目にする名前が多いです。例えばアパホテルがそれに該当します。各アパホテルの店舗で支配人を務める人はアパグループに所属しているはずです。ただし、支配人以外の従業員については経営会社に所属しているケースが多いようです。

GOPについて

少し話は変わりますが、後ほどの契約の話にも関連するので、運営会社の評価指標を紹介しておきます。

※めちゃくちゃ重要なので別の記事でも詳しく紹介します。

【ホテル運営】超大切な指標”GOP”について詳しく解説します!
こんにちは。今回はホテルを運営する上で超大切な指標であるGOPについて、わかりやすく理解できるように説明します。 GOPの考え方を知ることで、ホテルの構造も深く知ることができるます。単にホテルが好きという方にもおすすめです。 以...

ホテル運営会社を評価する指標として一般的にGOPという指標が使われます。GOPとは、Gross Operating Profitの略で、ほぼ営業利益と同義です。

このGOPは、売上から運営に係る経費を除いた収益を指しますが、一般的な営業利益の概念とは少し異なり、GOPに含まれる費用はホテルオペレーターの責任範囲に限定されます。

例えば、GOPに含まれない費用としては、減価償却費、金利、税金などがあります。ようするに、オペレーターとして解決できるはずのない問題は、費用として勘定しなくてもいいんですね。

このGOPは後の契約部分にも大きく関わりがあります。よくある契約方式としては、
「固定賃料□□円+GOPの○○%を所有者に渡す」といった契約内容があります。運営者にとっては生命線となるGOPの考え方、是非意味だけでも覚えておいて下さい。

所有・経営・運営まとめ

以上、所有と経営と運営の違いを見てきました。

所有・・資産を運用したり売却したりして稼ぐ。
経営・・収益から賃貸料と運営委託費を除いたものをもらって稼ぐ。
運営・・運営委託費をもらい稼ぐ。

なので、「ホテル業で稼ぎたい!」といった場合は、「所有して稼ぐ」「経営して稼ぐ」「運営して稼ぐ」の3つの選択肢があります。皆さんはどれをチョイスしますか?

ホテルの契約形態

ホテルの契約

さて、前半部分ではホテルの重要な考えである所有・経営・運営の違いについて見てきました。

先ほどからちらほら”賃借契約”とか”委託契約”とかいう言葉を使ってきましたが、後半部分では、それらの詳細をお伝えしていこうと思います。

直営方式

概要
自分で土地を購入しホテルを建てて自分で運営と経営を行う方式

一番イメージがつきやすい方式と言えますよね。全て自分で行うので相当な資金力とリスク耐性が必要です。

一口に直営方式と言っても実は以下の2パターンがあります。

A. ホテル専業の企業
先ほど説明したように、自分で全てやるパターンですね。よくある手法として、ホテル内施設を複合施設として運用したりします。その中にテナントを誘致して賃料収入を得る事業モデルですね。

<例:帝国ホテル、ホテルオークラ、ニューオータニ>

B. 本業を別にするパターン
本業が別にあるのでホテル専門の企業を別に作り、多角化経営を図るパターンですね。例えばJRが分かりやすい例だと思うのですが、JRの本業って言うまでも無く鉄道事業ですよね。それをJRホテルグループというホテルに特化した会社を作ることで、多角化経営をしています。メリットとしては本業と掛け合わせることでメリットが何十倍にも膨らむことです。例えばJRであれば沿線沿いにホテルを建てることで鉄道利用を増やしたり、街自体を盛り上げることで相乗効果が生まれますよね。これが多角化経営のメリットです。

<例:電鉄会社の系列、日本ホテル、東急ホテルズ>

賃貸方式

概要
所有者が施設としてホテル建物を作り運営者に一括賃貸借する方式

これもイメージがつきやすいと思います。私たちの家の賃貸契約と同じですね。
ただここでも2パターン存在するので注意が必要です。

A. 固定賃貸借契約
私たちのイメージする賃貸契約に最も近いものです。不動産を借りて賃借料を支払う形です。最初のパートでもお伝えしましたが、賃貸借契約の場合、基本的には運営者は経営者も兼ねることになります。なので従業員は実質運営会社に属することになります。また原則として特殊内装やFFE、備品などのホテル資産もホテル運営会社の帰属になります。経営会社も兼ねるため、責任範囲が多いというイメージを持つと分かりやすいかもしれません。

B.変動賃貸借契約
これが少しわかりづらい概念になります。何故かというと、次に説明するMC契約に近い考え方だからです。こちらも賃貸借契約なので運営者=経営者になるパターンが多いのですが、固定賃貸借と異なるのは、賃料は一定ではなく、売上やGOPによって変動することです。また資産区分も固定の場合はFFEなどは運営者側持ちでしたが、変動の場合は契約内容によって変えることができます。よりフレキシブルになった賃貸借契約というイメージを持つと分かりやすいかもしれません。

FC方式

概要
建物の所有者が加入者となり、チェーン本部に加盟料とロイヤリティを支払い、経営と運営を行う形態

コンビニが一番イメージつきやすいです。建物を持っていてホテル事業をしたいけど自分ではノウハウが無いのでチェーンに加盟することでノウハウを教えてもらいホテル事業を行います。所有・経営・運営が同じという点では直営方式に似ていますが、ホテルのブランドとノウハウを与えてもらえるので、直営に比較するとハードルは低いと言えます。ただデメリットとして、仮に売上が低くても加盟料は支払う必要があるので、市場が悪化した場合はかなり厳しくなります。まさにコンビニ経営と同じですね。

MC方式

概要
運営委託方式(management contract)の略。所有者がホテル運営のみを運営会社に委託する方式
さて、最も複雑ですが最も重要なMC方式です。上の概要だけ見るとイメージはつきやすいですよね。所有者=経営者となり、さすがに運営まで出来ないから運営会社に任せようという考えです。
事業モデルとしては、運営側はホテルの実績に応じた報酬を所有者よりもらいます。ここらへんは予め契約の時点で事前に取り決めておきます。運営者側としてはホテル運営のみに集中すれば良く、資産を持つリスクから解放されるので負担は大きくありません。所有者側からすれば資産を持つリスクに加え経営のリスクもプラスされるので、賃貸借に比較するとリスクは大きいです。ただ、ホテルの実績が良ければ良いほど収入は増えるので、市況によってははるかに大きなメリットも享受できます。

運営から所有者には何を提供?

ここかなり重要です。今までの説明だと、さすがに所有者デメリットの方が多すぎると感じませんでしたか?ですが、運営側からは以下のものを提供することで所有者を助けています。

A. 総支配人及び管理職
スタッフ全て運営会社に所属していると思われがちですが、MC契約の場合は運営会社に本当に所属しているのは支配人や一部の管理職のみです。実際に宿泊者からしたら、そんなことは関係無いので、今まで意識したことは無いと思いますが、実はフロントに立っている人は経営会社に所属しているスタッフであることも多いんです。

B. ホテルブランド
これが所有者にとって最大のメリットと私は考えています。ちなみにこの”ブランド”に含まれる意味は名前だけ(例えば”リッツカールトン”)ではなく、その中にある仕組み(例えばリッツカールトンの”ゴールドスタンダード”というモットー)まで付与されることになります。直営でホテルを立ち上げるとなると全てを0からやる必要がありますが、ブランド力全てを貰えるのであればかなり負担が減りますよね。

C.ホテルシステム
例えば顧客管理システムであるPMSや会計のシステムなどですね。特に日本の場合は会計の仕組みが海外ホテルに比べると非常に遅れているので、日本の所有者にとってはかなり大きなメリットになりますね。

D. ブランドを基にした送客
先ほどのブランドの結果論的な形になりますが、お客さん目線から見ても”リッツカールトン”と”名もなきホテル”では印象ががらっと変わりますよね。その分の集客力、売上貢献力を所有者に与えることになります。

契約方式まとめ

以上、ホテルにはどんな契約方式があるのかを見てきました。大切なのはそれぞれの方式を選んだ場合に責任はどこに帰属するのかということです。下記を参照していただき復習してください。

ホテル経営方式

また、上記はあくまで参考例です。契約にひな形があるわけではないので、個別の契約で詳細は決める必要があります。今お伝えしたのはあくまで一般論ということをお忘れなく!

どの方式を選ぶべき?

ホテルを学ぶ

さて、いままで所有・経営・運営の違い、またそれぞれがどのように関わり合っているか、契約の方式を見てきました。

では果たして自分が所有者、もしくは運営者だった場合、どの方式を選んだほうがよいのでしょうか?

もちろんどういったことを重視するかによって答えは変わりますが、一般的には運営者側の都合で決まることが多いと言われています。それはそうですよね、ホテルのプロなので。

発言権の違い

まず契約後の発言権が方式によって変わってきます。

それでは問題です。

Q. ゲストのアンケートでもっとwifiを強くしてほしいという希望が多かったとします。この要望に対して運営者側目線で言うと、どういった契約方式の方がよりスピーディーに動けるでしょうか?

正解は賃貸借契約です。(もしくは直営方式)

この場合wifiシステムを組み替えるにあたり、MC契約(所有者=経営者)の場合は、運営側は所有者にお伺いを立てる必要があります。それが賃貸借契約(運営者=経営者)の場合はもっとフレキシブルに動くことができるからです。

ブランド力

実はMC契約とFC契約はかなり似通っている点があります。中にはFC契約はMC契約の1部という考えもある位です。上記の表でも示しましたが、MCとFCの大きな違いは支配人と管理職を派遣するか否かという点です。

それではまたまた問題です。

Q. 例えばあなたが有名なホテルブランドの運営者だったとして、海外初出店となるプロジェクトの責任者になったとします。その場合、MC契約かFC契約、どちらの方がリスクが少ないでしょうか?

正解はMC契約です。

初出店ともなれば、出店する土地の様々なリスクが気になりますよね。もしかしたらその国のサービスレベルが、本国のサービスレベルより圧倒的に低いかもしれません。

そのような状況ですべてのスタッフを現地任せにしてしまうと、サービス力の低下を招きブランドが損なわれる可能性が大いにありますよね。

なのでMC契約では、せめて支配人並びに管理職スタッフは実績と知識のあるスタッフを派遣することで、ブランド力を維持しようとするのです。

このようにその会社のブランド力によっても契約方式の選択は変わってきます。

実際に、有名な外資系ブランドホテルの方がよりMC方式を選ぶ傾向にあり、ミドル以下のクラスのホテルブランドはFC方式を選ぶ傾向にあります。

その他にも会社によってたくさんの事情があるので、一概にどの方式を選ぶべきという答えはありませんが、一般的な考えは是非覚えておきましょう。

まとめ

ホテル経営

いかがでしたでしょうか。ホテルの所有・経営・運営の違いから契約方式の違いまで一気に見てきました。

ここで改めて今回学んだことをまとめてみますね。

まとめ
【所有・経営・運営】
・ホテル事業で稼ぐ場合は所有して稼ぐ、経営して稼ぐ、運営して稼ぐ3つ
のタイプから選ぶことができる。
・所有・・資産を運用したり売却したりして稼ぐ。
経営・・収益から賃貸料と運営委託費を除いたものをもらって稼ぐ。
運営・・運営委託費をもらって稼ぐ。
【契約方式】
・直営方式
所有~運営まで全て自分で行う

・賃貸借契約
所有側は運営側に建物を貸し、運営側は所有側に賃料を支払う。

・MC契約
所有側が運営側に運営の一切を委託する。
・FC契約
チェーン本部に加盟料を支払う代わりにブランドとノウハウを貰う。

大切なのは違った立場からホテルを考えることで、ホテルビジネスに対する視野が広がることです。

私は不動産業を中心にホテルビジネスに関わりますが、それまではホテルの運営側にいました。両方の側面を見ることでもっとホテルのことを深く考えることが出来るようになったと思います。

ホテルビジネスへの関わり方は色々あります。運営する楽しさもある一方、不動産目線で、「この建物ホテルに転用してみたいなあ」と考えることもまた楽しいです。

皆さんもこれらの基本知識を身につけて、ホテルをもっと楽しみましょう!

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました!

 

 

 

 

 

 

 

 

コメント

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